Un robinet qui fuit, une chaudière en panne, un mur fissuré — qui paie ? La question des réparations est l'une des sources de conflit les plus fréquentes entre locataires et bailleurs. Le Décret n° 87-712 du 26 août 1987 trace une frontière claire entre les réparations locatives (à la charge du locataire) et les gros travaux (à la charge du propriétaire). Ce guide vous aide à trancher, poste par poste.
1. Le principe : entretien courant vs gros travaux
La loi distingue deux catégories :
- Réparations locatives (locataire) : entretien courant et menues réparations liées à l'usage normal du logement. Listées par le décret 87-712.
- Grosses réparations (bailleur) : travaux affectant la structure, la solidité, la sécurité ou la salubrité du logement. Définies par l'article 606 du Code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
À retenir
Le locataire n'est jamais responsable des réparations dues à la vétusté, à un vice de construction, à une malfaçon ou à un cas de force majeure. Ces dégradations sont toujours à la charge du bailleur.
2. Tableau complet : qui paie quoi ?
| Poste | Locataire | Bailleur |
|---|---|---|
| Plomberie | Joints de robinet, flexible de douche, flotteur WC, dégorgement des canalisations | Remplacement chauffe-eau, réparation fuites importantes, canalisations encastrées |
| Électricité | Ampoules, interrupteurs, prises, fusibles, pile détecteur de fumée | Mise aux normes (NF C 15-100), réparation installation générale |
| Chauffage | Entretien annuel chaudière individuelle, purge radiateurs | Remplacement chaudière, réparation chauffage central |
| Portes/fenêtres | Graissage gonds, poignées, petites pièces serrures, mastics | Remplacement fenêtres vétustes, réparation volets défectueux |
| Murs/plafonds | Raccords de peinture (petits trous de fixation), rebouchage fissures < 2mm | Fissures structurelles, infiltrations, réfection complète peinture vétuste |
| Sols | Entretien courant, petits raccords de moquette/lino | Remplacement revêtement vétuste, réparations dégâts des eaux |
| Extérieur | Tonte, taille haies, désherbage, entretien gouttières accessibles | Abattage d'arbres, ravalement, réparation clôture structurelle |
| Autres | Nettoyage grilles d'aération, entretien VMC, remplacement vitres cassées par le locataire | Traitement nuisibles (termites, punaises), ravalement, toiture, fondations |
3. La vétusté : la ligne de démarcation
La vétusté est l'usure naturelle liée au temps et à l'utilisation normale du logement. Elle ne peut jamais être imputée au locataire. Pour l'évaluer, la loi ALUR recommande l'utilisation d'une grille de vétusté annexée au bail.
Exemples de vétusté (bailleur) :
- Peintures passées après 5-7 ans d'occupation
- Parquet légèrement rayé après plusieurs années
- Moquette usée par le passage normal
- Joints de salle de bain jaunis par le calcaire
Exemples de dégradation (locataire) :
- Trou dans un mur
- Vitre cassée
- Brûlure de cigarette sur le sol
- Moisissures dues à un défaut d'aération imputable au locataire
Astuce
Prenez des photos datées à l'entrée et à la sortie. L'état des lieux contradictoire est la pièce maîtresse de tout litige sur les réparations. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé en bon état.
4. Que faire si le bailleur refuse de réparer ?
Si le propriétaire ne répare pas ce qui est à sa charge :
- Demande écrite — courrier recommandé décrivant le problème et rappelant l'obligation légale (art. 6 loi 1989)
- Mise en demeure — fixer un délai de 8 à 15 jours pour intervenir
- Commission Départementale de Conciliation — médiation gratuite
- Tribunal judiciaire (référé) — si le danger est immédiat (installation électrique défaillante, fuite importante)
Le locataire ne peut pas :
- Cesser de payer son loyer sans décision de justice
- Effectuer les travaux lui-même et déduire le coût du loyer (sauf autorisation du juge)
- Changer la serrure ou modifier le logement sans accord
Générez votre mise en demeure pour travaux
Notre générateur de lettres crée une mise en demeure adaptée à votre situation, avec les bonnes références légales.
5. L'obligation de logement décent
Au-delà des réparations, le bailleur a l'obligation de fournir un logement décent (loi du 6 juillet 1989, décret du 30 janvier 2002). Le logement doit être exempt de risques pour la santé : plomb, amiante, installation électrique dangereuse, humidité anormale. Si le logement n'est pas décent, le locataire peut :
- Demander la mise en conformité au propriétaire
- Demander une réduction de loyer proportionnelle
- Saisir le tribunal judiciaire en référé si le danger est immédiat
L'essentiel à retenir
1. Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations (décret 87-712).
2. Le bailleur paie les gros travaux, la structure, les équipements vétustes.
3. La vétusté (usure normale) est toujours à la charge du bailleur.
4. L'état des lieux est la pièce maîtresse pour distinguer usure et dégradation.
5. Si le bailleur refuse de réparer : mise en demeure → conciliation → tribunal.
6. Questions fréquentes
Qui paie les petites réparations dans un logement loué ?
Les petites réparations et l'entretien courant sont à la charge du locataire, selon la liste du Décret n° 87-712 du 26 août 1987. Cela inclut : remplacement de joints de robinets, ampoules, interrupteurs, entretien de la VMC, etc. Les grosses réparations (structure, solidité, salubrité) et les réparations dues à la vétusté sont toujours à la charge du bailleur.
La vétusté est-elle à la charge du locataire ?
Non. La vétusté (usure naturelle liée au temps et à l'utilisation normale du logement) ne peut jamais être imputée au locataire. Peintures passées après 5-7 ans, parquet légèrement rayé, joints jaunis = usure normale. Le locataire n'est responsable que des dégradations anormales au-delà de l'usure du temps.
Un locataire peut-il faire les repairs lui-même et déduire le coût du loyer ?
Non, sauf autorisation du juge. Le locataire ne peut pas cesser de payer son loyer sans décision de justice, ni effectuer les travaux lui-même et déduire le coût du loyer. En cas de refus du bailleur, il faut demander une mise en demeure, puis saisir la Commission Départementale de Conciliation ou le tribunal judiciaire.
Que faire si le bailleur refuse de réparer ?
Si le propriétaire ne répare pas ce qui est à sa charge : envoyez une demande écrite (LRAR), puis une mise en demeure avec délai de 8-15 jours, saisissez la Commission Départementale de Conciliation (gratuite), et en dernier recours le tribunal judiciaire en référé si le danger est immédiat (installation électrique défaillante, fuite importante).
L'état des lieux d'entrée est-il important pour les réparations ?
Oui. L'état des lieux est la pièce maîtresse de tout litige sur les réparations. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé en bon état. Prenez des photos datées à l'entrée et à la sortie, et signalez tout désaccord sur l'état des lieux. La grille de vétusté annexée au bail est aussi un outil essentiel pour départager usure normale et dégradation.
Guide utile ?
Recevez les prochains guides directement — droits, calculateurs, procédures. Zéro spam.