Le dépôt de garantie est la source de litige n°1 entre locataires et bailleurs. Selon l'ANIL, 35 à 60 % des contentieux locatifs concernent sa restitution. Pourtant, les règles sont claires : l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement son montant, ses délais et les retenues autorisées.
1. Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi :
| Type de location | Montant maximum | Base légale |
|---|---|---|
| Location vide (non meublée) | 1 mois de loyer hors charges | Art. 22 loi 1989 |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges | Art. 25-6 loi 1989 |
| Bail mobilité | Aucun dépôt autorisé | Loi ELAN 2018 |
Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail. Son montant ne peut pas être révisé en cours de bail ni au renouvellement. Toute clause contraire est réputée non écrite.
À retenir
Le dépôt de garantie ne peut pas servir de dernier loyer. Le locataire doit payer l'intégralité de son loyer jusqu'à la fin du bail. Déduire le dépôt du dernier loyer est illégal et peut entraîner des poursuites.
2. Délais de restitution : 1 mois ou 2 mois ?
Le délai de restitution dépend de l'état des lieux de sortie :
| Situation | Délai légal | Point de départ |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme | 1 mois | Date de remise des clés |
| Dégradations constatées | 2 mois | Date de remise des clés |
| Retard de restitution | Pénalité de 10 % du loyer/mois | 1er jour de dépassement |
Le délai court à partir de la date de remise des clés, et non de la fin du bail. Conservez toujours une preuve de cette date (AR, email, attestation signée).
Astuce
Si votre logement est en copropriété, le bailleur peut retenir jusqu'à 20 % du dépôt en provision sur les charges. Le solde doit être restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes de copropriété.
3. Quelles retenues sont autorisées ?
Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt pour couvrir :
- Loyers ou charges impayés — justifiés par un décompte détaillé
- Dégradations anormales — au-delà de l'usure normale (vétusté), justifiées par devis ou factures
- Nettoyage — si le logement est rendu dans un état de saleté anormale, facture à l'appui
- Réparations locatives non effectuées — listées par le Décret n° 87-712 du 26 août 1987
Chaque retenue doit être accompagnée d'un justificatif (devis, facture, relevé). Sans document, la retenue est abusive et contestable.
4. Les retenues abusives : ce qui est interdit
Certaines retenues sont illégales, même si elles figurent dans le bail :
- La vétusté : peintures passées, parquet légèrement rayé après 5 ans = usure normale. La vétusté s'apprécie selon une grille contractuelle ou la grille ALUR
- Les travaux d'amélioration : remplacer une vieille moquette par du parquet neuf n'est pas une réparation
- Les dégradations préexistantes : tout ce qui figurait déjà à l'état des lieux d'entrée
- La retenue forfaitaire sans justificatif : « 200 € pour remise en état » sans devis ni facture = abusif
À retenir
Le locataire n'est responsable que des dégradations anormales au-delà de l'usure du temps. Un trou dans un mur : oui. Des peintures légèrement défraîchies après des années : non.
5. Comment récupérer son dépôt de garantie ?
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais :
- Mise en demeure par lettre recommandée avec AR — rappeler le délai légal, le montant dû, les pénalités de 10 %/mois
- Commission Départementale de Conciliation (CDC) — saisine gratuite, obligatoire pour les litiges < 5 000 €
- Juge des Contentieux de la Protection — tribunal judiciaire, si la CDC échoue
- Injonction de payer — procédure rapide et peu coûteuse
L'action en restitution se prescrit par 3 ans (article 2224 du Code civil).
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L'essentiel à retenir
1. Dépôt plafonné à 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé) de loyer hors charges.
2. Restitution en 1 mois (état conforme) ou 2 mois (dégradations).
3. Pénalité de 10 % du loyer/mois en cas de retard.
4. Chaque retenue doit être justifiée par un document.
5. La vétusté normale ne peut pas être imputée au locataire.
6. Questions fréquentes
Quel est le montant maximal du dépôt de garantie en 2026 ?
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, et 2 mois pour une location meublée. Pour un bail mobilité, aucun dépôt n'est autorisé.
En combien de temps le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?
Le délai de restitution est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, et de 2 mois en cas de dégradations constatées. Le délai court à partir de la date de remise des clés, avec une pénalité de 10 % du loyer par mois en cas de retard.
Quelles retenues sont autorisées sur le dépôt de garantie ?
Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt pour les loyers ou charges impayés, les dégradations anormales (au-delà de l'usure normale), le nettoyage si le logement est rendu dans un état de saleté anormale, et les réparations locatives non effectuées. Chaque retenue doit être justifiée par un document.
La vétusté peut-elle être retenue sur le dépôt de garantie ?
Non. La vétusté (usure normale liée au temps) ne peut jamais être imputée au locataire. Peintures passées après plusieurs années, parquet légèrement rayé = usure normale. Le locataire n'est responsable que des dégradations anormales au-delà de l'usure du temps.
Comment contester une retenue abusive sur le dépôt de garantie ?
En cas de retenue abusive, le locataire peut envoyer une mise en demeure par LRAR, puis saisir la Commission Départementale de Conciliation (gratuite, obligatoire pour les litiges < 5 000 €), et en dernier recours le juge des Contentieux de la Protection. L'action se prescrit par 3 ans.
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